这是一个社区自治、伦理重建的样本，它的逻辑是：以火点火，以心印心。
文｜本刊记者李佳 编辑｜萧三匝
第一次来到福建聚龙小镇的人，往往会产生出一种不真实的感觉。
在这里，来自8个国家及中国34个省份的业主互称“家人”，他们见面主动微笑问好，外出有免费顺风车搭乘；5000多户居民家里都未安装防盗门窗，钥匙经常丢给物业保管；逢年过节，上千人聚在一起吃邻里宴，还有业主隔三差五免费给邻居送菜；社区里8家信用商店不设收银员，业主自助购物找零，成立至今从没少过货款⋯⋯
这一切听上去有些不可思议，毕竟十年前，聚龙小镇还是当地人口中“最穷的地方”，而现在，他们已经改口把这里叫“桃花源”。
这地方青山绿水，山水之间，两万亩森林铺开，三百多种乔灌木植物立于道路两旁，等到早春时节还有三万株桃花同时盛开。外地人来这里，总要先用力吸几口空气——“养肺”。
小镇里的住宅区，以“陶然”、“东篱”等词命名。小镇配套了一系列运动、文教、商业场所，大部分供业主免费使用。作为一个大型社区，聚龙小镇没有成立业主委员会，而是依靠开发商、物业和业主共同签订的一份《文明公约》进行自治。这里拒绝炒房团，也不是有钱就可以成为这里的业主，你必须签订这份《文明公约》。
1620年，一艘从英国出发，驶往北美殖民地的移民船上诞生了《五月花号公约》，奠定了美国发展的第一块基石。三百多年后，在一个福建乡村生长出来的现代社区里，诞生了一份几百字的“业主文明公约”。两相比照，意味悠远。
「 一 」
一开始有朋友推荐林梅在聚龙小镇买房时，她想都没想过。在泉州市生活多年，她的印象里，聚龙小镇所在地惠安县一直“很乡下”。
直到2010年的“五一”，林梅一家人到聚龙小镇游玩儿，看到这里建造得这么漂亮，第二天她就返回来订了房。
在这之前，林梅从事服装纺织生意，全国各地没少跑，但只有聚龙小镇让她觉得特别。除了环境美，水质好，更多吸引到她的还是人和人之间的关系。
小镇歌舞协会在廊桥听泉演奏、唱歌
林梅记得有天晚上快十二点的时候，家里突然跳闸没电了，她就在业主微信群里问“是不是停电了”，刚问完，物业副总经理上官荣华就回复说：“林姐，你等五分钟，维修人员马上到你家。”
林梅不太相信，结果维修人员真的立刻赶来修好了电路，“我当时就很感动，外面的物业哪有能做到这样的？”
在聚龙小镇，物业公司对业主有个服务承诺，只要业主有需要，他们会在五分钟之内赶到现场。
最让林梅觉得不可思议的是，自从搬到聚龙小镇，她对邻里关系有了新的认识。
以前在泉州，林梅和对面的邻居住了十年都没有说过话，也不知道对方的名字，见面最多点下头。一次，她们在聚龙小镇碰到了，她竟然主动上前和对方打招呼，等再回到泉州以后，两家人就成了朋友。
林梅觉得这是因为聚龙小镇有种凝聚力，“在这里，见到陌生人大家都会主动打招呼问好，因为我觉得聚龙没坏人，但到了外面，就会有防备心。”
业主庞小莎也这么认为。她在深圳居住时，曾遭遇过小偷撬门，家里不得不多安几个防盗锁。但到了聚龙小镇，有时候出去几天都不用锁门。“我们每栋楼都有个管家，要是外面下雨忘关门窗，就请管家去帮忙，她都知道我们的钥匙放在哪儿，关完之后还会一一反馈回来，特别暖心。”
当初因为孩子来聚龙外国语国际学校学习传统文化，庞小莎才知道聚龙小镇。“第一次来觉得很奇怪，保安会给你鞠躬，扫地阿姨也会和你打招呼，就觉得这里的人非常有礼貌，管理很好，所以住了之后就不想回深圳了。”
在聚龙小镇，业主和物业之间的关系更像朋友甚至是家人。因为和自己的姑姑长相相似，上官便一直喊庞小莎“姑姑”，还经常去她家里吃饭。
上官2009年进入公司，第二年在小镇买房，那几年他几乎没在家里做过饭，一到饭点，就有业主抢着叫他到家里。
这种帮助，往往都是相互的。上官回忆，2010年他组织完一场晚会之后，突然发现自己六岁的孩子不见了。他从夜里十一点多一直找到凌晨一点还没找到，当时整个人都吓傻掉了。于是他就在群里请没睡的业主出来帮他找孩子，那时候入住的人还不多，但一下子出来一百多号人，大家一直找到凌晨三点才找到。
几年过去再回忆这事，上官依旧觉得感动。“我们和业主之间都把对方当家人看待，聚龙小镇的原点并不是一个熟人社会，完全是靠理念打造的。所有房地产商在卖房的时候，我们不是，我们讲家文化，这就是我们一开始坚持的。”
「 二 」
是郭无争让这套“家文化”生长出来并最终落地，他是福建省聚龙养生发展有限公司董事长。
提到郭无争，业主们都不陌生，他既是开发商，也是业主们的邻居。很多人住进来之后，经常能看到一个人在小镇转悠着搬石头，捡烟头，事后才知道原来他是公司老板。
郭无争出生在泉州惠安县，这里以惠安女和石雕而闻名，而他所在的黄塘镇又是惠安最穷的地方。
上世纪80年代，石匠出身的郭无争到了西藏，1997年，他成立西藏南方建设集团，参与了布达拉宫广场翻建、西藏博物馆、太阳岛国际娱乐城等多项工程的建设。
郭无争在2003年回到黄塘镇，想为家乡做点什么。一开始的想法是建一个台商创业基地，当时这里路都不通，有条黄塘溪每逢下雨就河道淤积，在他清理河床之后镇上的面貌才焕然一新。
郭无争本来是要为创业基地建一个配套项目，当他看到这里的山一片荒凉，有座水库常年废弃，斟酌之后索性决定建造一个生活区。
开心菜园丰收时,业主就会和邻居们一起分享
当时他跑遍了上海、深圳等地的设计院，但对于这么大规模的改造，对方都无法提供设计方案，郭无争只好自己来做。
总经理郭振辉还记得当时面对的压力。上万亩的面积要改造，加上创始人团队都没做过房地产，谁也不知道在这么偏僻的地方盖房子能不能卖得出去。
但郭无争一直坚持自己的想法。2007年3月31日聚龙小镇破土动工，他没有按照一般开发商的模式先盖房子，而是先建公园，改造聚龙湖。
郭振辉回忆说：“当时没有太计算成本，前期投入一个多亿，想着如果改造不成就弄一个公园，给当地人游玩。”那时候没有团队策划，只能边摸索边发展，郭无争自己天天盯在工地上，一待就是十几个小时。
现在，在聚龙小镇的美术馆里还挂着一副画，上面有八个创始人站在一座荒山上，顺着他们的目光望过去，远处是郁郁葱葱的群山环绕着聚龙湖。建镇初期，谁也没想到聚龙小镇能有今天这样的景象。
到了2008年，金融危机袭来，房地产不景气，郭无争和郭振辉的压力更大了。“房子要卖不出去怎么办？第一炮如果没打响，后面就很危险了。”
于是几个股东发动自己的社会资源和人脉，邀请朋友来看房。当时为了把房子卖出去，他们甚至把陶然新村第一期别墅的四五十亩地先卖了出去，希望能吸引人气。郭振辉也没觉得多可惜：“一开始不能想着先赚钱，要靠很多人加持，如果第一期没卖掉，首先自己就会信心不足，资金压力也会增大，不然这么偏僻落后的地方，靠什么来支撑？”
现在的物业公司总经理陈小香还记得那时候条件艰苦，2007年，24岁的她和其他销售人员被招进来，发现大家以前都没卖过房子。
最初卖房时，陈小香都是拿着图纸给客户挑房，当客户从外面的土路农田进到小镇时，看到这里已经建好的配套景观和设施，都会抢着购买。最火爆的时候15万认购一个会员，一个月能卖出500个。
与此同时，郭无争和郭振辉也成为小镇第一批业主，正是基于这样的双重身份，才有后来独特的“聚龙模式”。
「 三 」
2008年，房子还没建起来的时候，郭无争针对当时的一些社会现象，就提出了一个想法，聚龙小镇要“挑战没有人情味的都市生活圈”。
不久之后，陈小香和其他员工就领到了一本《人文建设手册》，上面写着：“以打造一个真实版的世外桃源人居环境为目标，使小镇的生活彼此不用戴着面具，邻里间没有陌生，处处洋溢着人情与关爱。”
小镇在春节为装修入住的业主派送年货
手册上规定了员工的责任使命、文明礼仪、人情关爱等内容，甚至细化到了不同场景下的文明用语。一开始，公司就用制度在给员工强化这套规则，每天还要晨读朗诵这些内容，如果不遵守，还得受惩罚。
陈小香还记得2008年冬至那天，公司开大会给大家进行头脑风暴，郭无争主持，几位股东也全部在场，一直开到夜里十二点多。实际上，那时员工并不能完全理解老板的意图，他们一度以为郭无争是为了卖房才这样做。
到了2010年，聚龙小镇开始交房，陆续有业主入住，针对员工的手册开始变为文明公约转向业主。
如今不少物业员工都在业主家里吃过饭，事实上，吃“百家饭”最多的反而是郭无争。前期有业主住进来，郭无争就去他们家里聊天，吃饭，和业主交朋友，了解他们的需求。
孩子们从小就会参与到捡垃圾的行动中
那时候郭无争就开始带头在小镇里捡垃圾捡烟头，看到哪里有问题就拍张照片发到工作群里，哪户的房子出了问题，一个电话总工程师必须第一时间赶到现场解决。正是他的这些做法首先影响了公司员工，员工又影响了第一批业主，慢慢小镇才形成今天的氛围。
但这种影响推动起来缓慢且艰难，早期员工在执行时候难免有偏差，再加上大家一直对郭无争的做法持怀疑态度，有时候连他自己也会觉得累。陈小香说：“老板那会儿开会经常骂我们，说业主有时候都比我们做得好，总会讲这种话。”
除了督促员工，郭无争和郭振辉在业主身上也花了不少心思。2010年住进来第一批100多户业主，过年时候公司给他们免费发了年货，鸡鸭鱼肉、蔬菜水果全都置办齐全，业主特高兴，从来没有开发商这么做过。郭无争还号召大家一起在酒店吃年夜饭，这也相当于小镇第一次邻里宴，员工们嘴甜，见到业主就喊叔叔阿姨，瞬间拉近了大家的距离。
当时，不少业主买了房子就是为了度假，公司为了鼓励大家入住，想了各种办法，比如指定时间内装修就送年卡，送物业费之类，周末还在小镇举行各种邻里活动，这才吸引业主长住下来。
在陈小香看来，聚龙小镇一直提倡的都是亲情式社区，所以才会提出“这里没有陌生，我们都是一家人”的理念，从前期售楼到最后的物业，公司都会负责到底。
原本早期公司承担的只是开发商的角色，当时的物业是由国际五大著名物业公司之一的第一太平戴维斯来做，但后来发现专业的物业公司做不了亲情式服务，于是郭无争把管理人员做了调整，干脆自己来做物业。
因此许多人既是物业人员，同时又是业主，这样就能站在对方的立场换位思考，很多矛盾自然也就好解决了。
「 四 」
说到底，业主《文明公约》并不具备法律效力，因此没有强制性，它的落地更多的是依靠礼俗和道德。
一开始参与文明公约的也不是全部业主，而是一小部分种子业主。他们本身很热心，觉得开发商和物业创造了这么好的条件，激发了他们做好事的想法。
业主自发搞了“爱心顺风车”,每天有四五百个车次
而在聚龙小镇的5500多户业主中，有90%以上的客户来自“老带新”。庞小莎和林梅就是这样，她们搬到聚龙小镇之后，又把自己的亲戚朋友介绍过来。
上官说：“到了后面我们为什么要让业主签订《文明公约》，就是为了能筛选一批高素质人群入住，保证这里的纯净。”2009年时候，小镇就来过一批温州炒房团，当时他们要买两栋楼，公司没卖。“所以现在卖房，不管你是谁，多有钱，你要先认可我们的《文明公约》，我才带你去看房。”
但怎么保证签了《文明公约》就能落到实处？
上官说：“还是要靠后期的引导感化，聚龙并不是一开始就这么祥和，刚开始也走了很多弯路，说没辛酸是假的。”
他还记得在2009年，公司办了一次包粽子大赛，前一晚准备了许多糯米，结果有两三个阿姨拿着袋子就过来装回家。当时上官看在眼里，没上前制止。过了几天，小镇办邻里宴，公司摆了好多瓶红酒，这几个阿姨又上来拿。等到第三次又发生类似事情时，上官就上前对她们说：“第一次，在哪一年哪一天哪个活动你拿了多少米，就算了；第二次你拿了多少红酒，也算了；我都记录在这边，但我不会和别人讲，以后你不要这样了。”
这招挺奏效，从此那些阿姨什么东西都不会再拿。还有一次，小镇新搬来一位女业主，利用超市免费送货上门的福利，一天打好几个电话订货，就连盐和酱油也让送上门。有一天，女业主又让超市送完洗衣液之后送一袋大米，结果郭无争亲自把大米扛了上去，之后这位业主再没有让超市送过货。
很多时候，遇到这样的问题，都是靠公司员工一点点去感化。物业主任吴君红对此深有体会。她介绍，在管家的日常工作中，最重要的就是业主拜访。每当有新业主入住，管家都要上门了解业主的兴趣爱好。过一段时间就会介绍老乡或者志同道合的人给他们认识，这样才能一步步增加彼此的信任度。
对于小镇里自发成立的各种协会组织，公司只是配合，引导其他业主参与其中。聚龙小镇自发成立的第一个组织就是爱心义工社，这些人最初都学习传统文化，经常举办各类公益活动，后来群体慢慢壮大，延伸出爱心简餐、老兵团、顺风车等组织。
包括小镇上的信用良品店，也是一个慢慢引导的过程。在这里购物全程自助，收银台里随意堆着百元大钞，如果忘带钱还可以记在小黑板上，下次再补。在郭振辉看来，商店并不是为了卖东西，实际上是在培养一种品德。
陈小香觉得以后随着小镇越来越大，如果仅靠物业三百多人的团队是远远不够的，还是要引导业主可持续共建。
在郭振辉看来，现在的聚龙小镇只走了一段路程，距离真正的世外桃源人间天堂还有很长的距离。他说：“我们不是传统的房地产开发商，一开始在盈利这块就想的没那么清楚，如果以后能通过运行产生一定效益，保证各项公共设施的完善，这就够了。人的一生能做个像样的东西也就OK了，我们接下来更大的心愿就是铸造百年小镇，之后要走的路还很长。”
聚龙小镇的实践正在受到学术界关注。2016年12月3日，在北京大学举办的“文化中国的生活实践”学术研讨会上，学者们聚议的焦点话题正是社会重建与文化复兴的关系。对于聚龙小镇的实践，有学者如此总结：这是一个以心印心，以火点火的过程。第一个发心者与点火者都是郭无争，但当业主们接过这份心、这把火以后，他们就开启了薪火相传、不忘初心的长路。所谓社区自治，就是这样生发出来并持续运转的。
聚龙小镇的具体实践是否值得复制，有待各界深入研判，但其运行逻辑、生发过程可以为当下中国社会的重建带来诸多启发和借鉴。（本文刊发于《中国企业家》杂志）
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