题图：武汉万科理想城市
祝大家节日快乐！好久没更文，小长假难得有空，准备补三篇作业。
由于私信找我咨询买房的人实在太多，第一篇来集中回答典型问题。本篇是针对小白的，希望能一篇文尽量讲清楚，比较浅显，专业人士可绕道。
本篇文章以武汉为例做说明，因为我目前生活和工作在武汉，对这个城市比较了解，自认能给相对中肯的建议。
微博和知乎经常会给我推送一些诸如：辽宁本溪的房价会不会涨？——之类的问题，恕我无从回答，房市是因城施策，没法回答自己根本就不了解的城市。
但本文的原则也可以作为参考。
一
买房目的？
如果是个人的首套房，我建议以自住为目的。
自住这个目的本身就能排除一系列非住宅类的办公、公寓、商铺产品，局限在“住宅类”产品。
比如有人问我，某某区的公寓九千一平，比住宅便宜很多，要不要买？
我通常都会说，别买，可以做一个简单的比较。
在使用上，只有70年产权的住宅才可以落户、子女入学，享受城市的配套红利，这决定了住宅的升值前景会好于非住宅类产品。
在建筑面积上，住宅的公摊通常是75%-80%，而非住宅类公摊通常是65%-70%，所以同样的建筑面积，实际使用非住会比住宅少10%左右。140平米的非住类产品，和120平米左右的住宅产品居住尺度类似。
在贷款政策上，住宅可以30%首付以内，贷款30年，非住类通常都要求50%首付，贷款10年以内。也就是说：同样 30w首付，4000月供压力，买住宅你可以买一个100w总价的住宅，而非住只能买60w总价的非住（含办公、公寓、商铺）。
而且非住出手的时候税费很高，决定了二手几乎只能全款无法贷款，制约了它的转手和升值。
只有一种情况下我建议买非住，就是没有资格买住宅，又想买房投资。
而且这个非住（公寓、商业、办公）的租售比最好能稳定在5%以上，租售比=年租金 /房屋总价。那么无论在哪个城市，这种能为你产生持续现金流的资产都是值得入手的。
但是同地段的住宅，哪怕租售比远远小于5%，只有1-2%，出于自住的目的，我仍然更推荐你买住宅。
二
你有没有购房资格？
对于买住宅而言，首先要确定的是有没有购房资格。
武汉目前的政策是有户口或者两年社保（或税收）记录，即可获得武汉的购房资格。
推荐关注公众号“武汉本地宝”，回复“房查”，即可确认自己有没有在武汉的购房资格。
如果你目前户口不在武汉，又有大专以上学历，还是上面的公众号，回复“落户”，即可在线申请武汉户口。
三
你的预算是多少？
有了购房资格，下一步就是确定自己的预算。
预算包括两个部分，首付和贷款。
首付不仅仅指你目前手头的钱（含所有定活期、公积金账户余额、股票债券资产），也指你父母或者其他亲友愿意支持的资金，买房是大事，不要介意多问几个人。
然后是确定自己能承担的月供金额，比较简单的计算方法是：月供=你预计全家三年后每月要承担的房租（或者你购买房子的房租）+夫妻二人的公积金。这种情况下是完全不会降低当前生活质量的。
比如我们在北京的房子月供是1.8w，看起来很高，但是实际上这个房子每月的租金加上我们俩的公积金就可足额覆盖月供。所以买房并不像很多人想象中那么增加生活压力，唯一的压力不能随心所欲地辞职。这也是我的一些朋友不愿意贷款的原因，但实际上，有恒产者有恒心，不能随便辞职反而会更加激励你在职场上持续努力，而即使要短期离开职场，也会提前做好财务上的规划。通常购房后，整个家庭的财务状况反而会更健康。
至于贷款年限和金额，我会建议第一套房尽量多贷款，因为这可能是你能以相对优惠的利率从银行借出大额资金的唯一机会。
而贷款年限越长越好，这样灵活性最大——可以选择提前还款，也可以选择不提前。
举例：首付60w，月供7500(基准利率贷款140w，30年期)就可以考虑200w总价的房子啦。
四
买新房还是二手房？
武汉目前是新房二手房倒挂，就是新房因为限价的原因，价格甚至比二手房还要低。所以从性价比而言，买新房会比二手房更为合适。
一是二手交易的税费和中介费远比新房要高。我搬回武汉的时候，因为着急自住，买的是一个毛坯二手房，房东实得198w，额外的税和中介费就有17w，占比9%，而新房只有3%的契税和公共维修基金。
二是二手房可以贷款的比例远比新房要低，新房通常都能做到30%的首付，而二手房由于银行评估价的原因，通常最多能做到50%的首付。同样200W总价的房屋，二手房需要准备110w左右（含中介费和首付）的现金。而新房只需要60w。
如果同区域没有新房，又因为孩子上学或结婚的原因必须买二手房，我也建议买次新房，就是2010年以后的房屋，质量和物业水平都会更好。
新房通常从认购到交房需要两年的时间，建议大家买房提前规划，不要像我一样因为临时决定回武汉，面临居住问题才买房（多花了一百万555）。
五
小万工有啥新房推荐？
言简意赅，利益相关，我只推荐武汉万科的新盘，本文给的单价是参考价（包含精装），最终以政府批复的价格为准。以下一大波广告来袭：
预算=50w-100w
这个区间三个楼盘都不限购，因为不在武汉
万科理想城（宜昌夷陵区）0717-655099996-116三房
万科橙（鄂州葛店）027-6552999990-106三房
万科五彩城(鄂州葛店）027-6552999990三房
预算=150w-200w
理想城市（武昌，青菱湖西），百万方大盘首次开盘，小学到初中全华师体系，预计单价1.5w左右，98-110三房，120四房。
理想星光 （武昌，黄家湖南）027-87292999 军运会利好，商业街区实景呈现，预计单价1.5w左右，98-110三房，120四房。
预算=200w-300w
翡翠滨江（汉阳，知音桥）027-84849111，二环里，华师附小已开学，万科生活广场实景呈现，准现房，今年年底买房，明天年初入住，预计单价1.8w左右，118-139 三房。
万科云城（武昌，杨泗港大桥）027-83605888，万科自建办公商业街，幼儿园，预计单价1.8w左右，118-130三房，142-172四房。
金域国际（汉阳，月湖桥）027-84958888 双地铁，万科自建商业综合体，幼儿园，预计单价2.2w左右，118-139 三房。
预算=200w-500w
万科新都会（武昌，丁字桥）027-85553666 预计单价2.8w左右，95-130三房，142四房。
万维天地（硚口，汉宜路）027-83885888 预计单价3 w+，118-130三房，142四房
预算=700-1000w
万科云庐（汉口，万象城旁）预计单价3.5w左右，220四房，仅14套，快卖完了已经。
御玺滨江（汉口，二七路）027-87598888预计单价4w左右，168-180三房，220-300四房。
要了解以上楼盘的具体信息欢迎致电现场，约到访即可。
六
报小万工名字能买到吗？能打折吗？
武汉目前刚需楼盘都是政府摇号，提前去排号登记，比运气即可。实话说我们内部员工都是参加摇号，也很多人摇不到。
千万不要相信所谓的茶水费骗局，我有朋友就中招过，号称交五万块就保证能摇到号，如果没中就退款。他没摇到，确实退款了，貌似还挺讲信用。但实际上人家只是收了很多人的钱，摇中的那些就不退了，但他也没做任何动作。摇中的也是凭自己的运气。这还算好的，很多收了茶水费的就此消失，钱也追不回，房子也没买到。
想买房的同学务必亲自去售楼处，按照现场的流程和要求提交资料，比找关系靠谱多了。千万不要交茶水费！千万不要交茶水费！千万不要交茶水费！
据说报我名字不能打折，但是售楼处的水随便喝哈。
七
如果还有其他咨询的问题欢迎文末留言，我会一一回答。
小长假欢迎大家来我们新做好的示范区逛逛，我准备十月五日带娃去理想城市耍哈哈，说不定能见到你哦。
图 保利万科理想城市之儿童乐园
全文完
小万工
基督徒建筑师
